Boskovická radnice připravuje prodej 10 tisíc čtverečních metrů pozemků Na Chmelnici za stávajícími bytovými domy. Má o ně zájem soukromý developer, který postavil Terasy na Výsluní, dokončuje výstavbu v bývalé Slámově pile a Na Chmelnici by také chtěl stavět bytové domy. Jak ukazuje příklad Blanska, město v takových případech může ovlivnit podobu a kvalitu výstavby. Jak si v tomto případě poradí Boskovice?
Boskovická radnice připravuje prodej deset tisíc metrů čtverečních pozemků Na Chmelnici za stávajícími bytovými domy. Soukromý developer tady chce navázat vlastní výstavbou na stávající sídliště. Žádnými podmínkami nad rámec územního plánu a zákonů ho ale město nesvázalo.
Údery kladívka na základní kámen v roce 2008 starosta Boskovic Jaroslav Dohnálek (ODS) a vedení společnosti BK Invest slavnostně zahájili výstavbu bytových domů dnes známých jako Terasy na Výsluní. Tatáž developerská firma teď po letech postupně dokončuje výstavbu i na místě někdejší Slámovy pily, a tak se její manažeři rozhlíží, kde jinde v Boskovicích by se dalo stavět. A vyhlédli si lokalitu Na Chmelnici, kde jsou potřebné pozemky v majetku města.
„Už delší dobu jsme přemýšleli, kde by se co dalo postavit. Na Výsluní budeme za dva roky končit, příprava nějakou dobu trvá, takže už více než rok kolem možné výstavby Na Chmelnici zjišťujeme informace,“ uvedl Pavel Zatloukal, jenž je kromě společnosti BK Invest taktéž jednatelem boskovické stavební firmy Stavkom. Loni vedení Boskovic zamýšlelo, že by pozemky pro bytovou výstavbu Na Chmelnici směnilo s Janem Paroulkem za jeho parcely na Červené zahradě. Když ale tento plán nedopadl, začal developer BK Invest okamžitě jednat s majiteli jiných dvou strategických úzkých parcel nad ulicí Lipovou navazujících na ty městské. Nakonec pozemky od soukromých vlastníků odkoupil. „Koncem roku jsme podepsali smlouvu,“ doplnil Zatloukal.
Tyto pozemky neleží jen za bytovými domy Na Chmelnici, ale úzkým pruhem se táhnou až k silnici vedoucí ke hřbitovu přesně uprostřed městských pozemků – tedy v místě, kde radnice usiluje o scelení plochy, aby tady mohla do budoucna vybudovat další novou ulici. Developer tak Boskovicím narušil plány. Podle starosty Jaroslava Dohnálka mělo město tyto parcely nad Lipovou koupit v minulém volebním období, ale nestalo se tak. Jenže společnost BK Invest se pozemky koupila až na konci minulého roku, tedy za současného vedení. „Město v tomto volebním období jednalo intenzivně o výkupu pozemků pouze pro výstavbu sportovní haly. S majiteli pozemků Na Chmelnici bylo jednáno ve chvíli, kdy se město dozvědělo, že o pozemky usiluje BK Invest. Výsledek znáte. Město nemá možnost něco koupit okamžitě bez předchozího schválení v zastupitelstvu a bez peněz v rozpočtu,“ poznamenal vedoucí majetkového odboru městského úřadu Pavel Musil.
Z veřejně dostupných dat je navíc zřejmé, že zápis na katastru byl po nezbytných úkonech dokončen až 18. ledna. Už 5. ledna, tedy před dokončením převodu vlastnictví, se ale firma BK Invest obrátila na město s nabídkou, že mu přenechá pozemky, které radnice potřebuje na scelení plochy pro budoucí ulici – ale výměnou za to chce městské parcely za bytovými domy Na Chmelnici.
Koupě parcel developerskou společností se tak může jevit jako čistě účelová, aby firma získala lepší páky na město a dostala se k pozemkům, které od něj chce. Pavel Zatloukal s tím ale nesouhlasí. „Ona to moc velká výhoda nebyla, protože město získá více než my. Město scelí v této lokalitě své pozemky. My jsme si původně i ty parcely chtěli nechat a do budoucna zasíťovat,“ tvrdí šéf developerské společnosti.
Dohoda, na niž přistoupila většina zastupitelů, je taková, že město smění své pozemky o velikosti 10 tisíc metrů čtverečních za parcely BK Investu. Protože jde ale o různě velké parcely, doplatí developer rozdíl, který by měl být minimálně 25 milionů korun. Konkrétní ocenění pozemků určí znalec a pokud bude vyšší, zaplatí BK Invest vyšší částku.
Stále se však jedná o odhadní cenu, nikoli tržní – tedy takovou, jaká by mohla vzejít z obálkové metody, pokud by se město rozhodlo jít touto cestou. Tu by preferoval například koaliční zastupitel Jiří Pevný (Sportovci), který jako jediný ze zastupitelů hlasoval proti směně. „Vzpomněl jsem si na rok 2007, kdy jsme rozhodovali o prodeji pozemků pro výstavbu obchodního centra pod nemocnicí. U ceny 450 korun za metr čtvereční nám bylo lehce naznačováno, že to více nebude. Podařilo se ale prosadit výběrové řízení a přihlásilo se osm developerů. Vysoutěžená cena byla 1080 korun za metr čtvereční,“ připomněl na schůzi zastupitelů.
Návrh zástavby dnes neexistuje
Radnice ale dnes vůbec neví, co na prodávaných městských pozemcích vlastně vyroste, kolik tam bude domů, jaká občanská vybavenost či zeleň. „Zatím nemáme studii, bylo to narychlo, že se nám ta možnost naskytla. Teprve budeme vybírat architekta studie, kterou následně předložíme na stavební úřad. Zatím nemáme konkrétní představu,“ popsal Pavel Zatloukal. Podle šéfa majetkového odboru se ale bude muset developer řídit přísnějšími pravidly, například bude muset vybudovat více parkovacích míst, než bylo dosud zvykem. Na 1000 obyvatel musí vzniknout 600 parkovací stání, dosud bylo nutné jen 400, navíc polovina parkovacích míst musí být uvnitř bytových domů. Územní studii, která by podobu zástavbu jasně určila, na tuto lokalitu není možné vypracovat, protože by její tvorba musela být stanovena hned na začátku při vzniku územního plánu, což se nestalo, na rozdíl od plánované ulice nad Lipovou v bezprostředním sousedství.
Radnice však chce vytvořit pracovní skupinu, která bude na výstavbu a proces územního řízení dohlížet, a to i v reakci na stížnosti podoby zástavby Na Výsluní. V současnosti totiž vedení města vede právě s developerem BK Invest spor o to, jestli má být Na Výsluní hřiště, jak developer před lety vedení města slíbil, nebo parkoviště, které tam chce firma vybudovat dnes. „Hřiště v této lokalitě je součástí Koncepce výstavby a rekonstrukce sportovních hřišť v Boskovicích z roku 2008 a s jeho realizací počítá také Strategický plán rozvoje města Boskovice na období 2016 až 2026. Po dokončení IV. etapy bude Na Výsluní více než 360 bytů, a proto je nezbytné počítat s tím, že jeho obyvatelé, stejně jako na sídlištích v ostatních částech města, budou chtít mít možnost aktivního pohybu,“ stojí v odvolání města proti změně stavebního povolení.
„Nám je celkem jedno, co tam vybudujeme, ale přišlo nám to vhodnější pro obyvatele postavit tam 24 parkovacích míst, než plochu, kterou by možná někdo využil a možná taky ne. Hřiště je Na Vyhlídce, což není zas tak daleko. Zkuste si to hřiště povolit, lidi budou říkat, že jej nechtějí, aby jim někdo nekřičel pod okny,“ prohlásil Pavel Zatloukal s tím, že podle něj dostačuje vnitroblok s dětským hřištěm ve starší části Teras.
Nová zástavba BK Investu na místě Slámovy pily nebude mít vnitroblok vůbec. Není na něj místo, bytové domy jsou tam namačkané těsně vedle sebe. „To nesla doba, je to nějaký vývoj,“ komentoval jednatel společnosti BK Invest budoucí podobu vznikající zástavby, která by měla být dokončená do dvou let. Společnost totiž počítala s tím, že koupí i východní polovinu Slámovy pily, jenže to se jí nepovedlo a dnes tam vzniká soukromý domov pro seniory. Developer tak musel vměstnat co nejvíce plochy k bydlení na západní část, aby se mu investice vyplatila. „Kdyby lokalita měla dvanáct tisíc metrů čtverečních a ne osm jako teď, určitě by se zástavba rozprostřela,“ přiznal Pavel Zatloukal. Podle něj je ale v Boskovicích dalším problémem i to, že je možné stavět maximálně čtyři nadzemní podlaží. „Kdyby tam byl jeden osmi či desetipatrový dům, je spousta zeleně okolo a nikomu by to nevadilo,“ dodal.
V Blansku jsou na developery přísnější
Zatímco tedy v Boskovicích není budoucí podoba zástavby Na Chmelnici dosud známá a město postupuje formou domluvy na směně pozemků napřímo s konkrétním developerem bez jasných podmínek nad rámec zákona a územního plánu, v Blansku šli jinou cestou. V roce 2019 vyzvala tamní radnice developerské společnosti, aby doručily na město nabídky s podobou zástavby na okraji stávajícího sídliště Písečná. Dva návrhy nedávno dorazily.
„U podaných návrhů jsme posuzovali kromě výše kupní ceny za metr čtvereční také další kritéria – počet a strukturu bytů a jejich celkovou výměru, počet bezbariérových bytových jednotek převáděných bezplatně do majetku města, výměru revitalizovaného veřejného prostranství, nebo například velikost školky, komerčních prostor či mobiliář relaxační části veřejného prostoru, jako jsou hřiště nebo park, které také budou převedeny bezplatně městu,“ popsal místostarosta Blanska Ivo Polák (ČSSD).
Mateřskou školu naplánovala vítězná dvojice developerských firem Hopa Group a Trikaya. Po dokončení výstavby ji společně s hřištěm převede do majetku města. Město získá také dva bezbariérové byty a stometrový komerční prostor. Součástí projektu je také parková úprava a veřejná hřiště pro děti. Bytové domy budou mít také zelené střechy.
Ve spolupráci s investorem plánuje Blansko do nové zástavby s více než čtyřmi stovkami nových bytů prodloužit trasu městské hromadné dopravy a přeložit točny a autobusovou zastávku hlouběji do sídliště. „Developerský projekt splňuje také nepřekročitelnou podmínku města, a to napojení celé výstavby na systém centrálního zásobování teplem. Navýšení počtu odběratelů bude mít do budoucna jednoznačně pozitivní vliv na cenu tepla a udržitelnost soustavy centrálního zásobování ve městě,“ dodal blanenský místostarosta. Blansko také developerovi rovnou pozemky neprodá, jak se děje v Boskovicích. Vydá mu nejprve souhlas o právu provést stavbu a až po zkolaudované výstavbě mu prodá zastavěné parcely bez veřejného prostranství.
